Nantissement ou retrait anticipé de la LPP ?

Pour utiliser votre 2e pilier dans l'achat d'un logement que vous occupez vous-même, la loi prévoit deux voies : le retrait anticipé (ou versement anticipé) et la mise en gage, aussi appelée nantissement. Leurs conséquences sur votre retraite, vos impôts et votre crédit hypothécaire sont très différentes.

Le retrait anticipé

Vous sortez une partie de votre avoir pour l'apporter en fonds propres, ou pour amortir une hypothèque. La loi (LPP, art. 30c, et OEPL) fixe le cadre :

• la demande doit être faite au plus tard trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse
• jusqu'à 50 ans, vous pouvez obtenir jusqu'à votre prestation de libre passage ; après 50 ans, au maximum le montant dont vous disposiez à 50 ans ou la moitié de votre prestation actuelle (le plus élevé des deux)
• le montant minimal est de CHF 20'000 (sauf pour des parts de coopérative d'habitation), et un retrait n'est possible que tous les cinq ans
• si vous êtes marié ou en partenariat enregistré, le consentement écrit du conjoint ou partenaire est nécessaire

Avantage : vous empruntez moins, donc vous payez moins d'intérêts hypothécaires. Inconvénients : vos prestations de vieillesse sont réduites, et souvent aussi vos prestations en cas de décès ou d'invalidité (la caisse doit vous proposer une assurance complémentaire). Le montant retiré est imposé comme une prestation en capital, séparément des autres revenus. Enfin, vous ne pourrez plus faire de rachats facultatifs tant que le retrait n'aura pas été remboursé, et vous devrez le rembourser en cas de vente du logement.

Le nantissement

Vous mettez en gage votre droit aux prestations ou un montant jusqu'à concurrence de votre prestation de libre passage, en garantie du prêt hypothécaire. Les limites d'âge sont les mêmes que pour le retrait : après 50 ans, le montant mis en gage est plafonné. Votre avoir reste en place, continue d'être rémunéré et vos prestations de prévoyance ne sont pas réduites tant que le gage n'est pas réalisé.

En contrepartie, votre dette hypothécaire reste plus élevée, avec davantage d'intérêts à payer. Le créancier gagiste (en général la banque) doit en outre donner son consentement écrit pour certains versements : paiement en espèces de la prestation de libre passage, versement de la prestation de prévoyance ou transfert lors d'un divorce. Si le gage est réalisé, par exemple en cas de défaut de paiement, la banque se paie sur votre avoir de prévoyance, qui diminue d'autant, avec un effet sur vos prestations comparable à un retrait.

La question des intérêts hypothécaires

L'argument fiscal du nantissement (plus d'intérêts, donc plus de déductions) va changer. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l'entrée en vigueur de la réforme acceptée en votation en septembre 2025 : l'imposition de la valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée et, en contrepartie, les intérêts hypothécaires de ces logements ne seront plus déductibles. Seule une déduction limitée dans le temps et en montant est prévue pour l'acquisition d'un premier logement. Jusqu'à fin 2028, les règles actuelles s'appliquent.

Comparatif

Comment choisir ?

• Retrait : utile si vous manquez de fonds propres pour obtenir le financement
• Nantissement : utile pour préserver votre prévoyance si vos fonds propres suffisent déjà
• Une solution mixte est possible, selon ce que la banque accepte

Notre guide 2e pilier et immobilier détaille les démarches. Pour estimer l'impôt sur un retrait dans votre canton, voir fiscalité du retrait du 2e pilier. Et si vous avez d'anciens comptes de libre passage, ils peuvent aussi servir au financement : notre page retrouver ses avoirs LPP explique comment les localiser.