Acheter un logement avec son 2e pilier : règles, choix et risques

Ce dispositif s'appelle l'encouragement à la propriété du logement (EPL). Il est réglé par les articles 30a à 30g de la LPP, l'article 331d du Code des obligations et l'ordonnance sur l'encouragement à la propriété du logement (OEPL). Les mêmes règles valent pour un avoir placé sur un compte de libre passage.

Versement anticipé ou mise en gage : l'essentiel

À quoi peut servir votre 2e pilier

Les fonds de prévoyance peuvent servir à acquérir ou construire un logement, à acquérir des participations à la propriété d'un logement, ou à rembourser un prêt hypothécaire (art. 1 OEPL). Selon l'Office fédéral des assurances sociales (OFAS), des travaux de rénovation du logement peuvent aussi être financés. Vous ne pouvez utiliser ces fonds que pour un seul objet à la fois.

• Objets admis : un appartement ou une maison familiale (art. 2 OEPL).
• Formes de propriété admises : propriété individuelle, copropriété (dont la propriété par étages), propriété commune avec votre conjoint ou partenaire enregistré, droit de superficie distinct et permanent.
• Participations admises : parts sociales d'une coopérative de construction et d'habitation, actions d'une société anonyme de locataires, prêts partiaires à un organisme de construction d'utilité publique (art. 3 OEPL).

Le logement doit servir à vos propres besoins, c'est-à-dire être utilisé par vous à votre domicile ou lieu de séjour habituel (art. 4 OEPL). Une résidence secondaire ou un bien acheté pour être loué est exclu. Le logement peut se trouver à l'étranger, par exemple pour un frontalier, à condition d'être votre résidence principale ; une personne domiciliée à l'étranger doit prouver l'usage des fonds avant le versement (art. 30e LPP). Si vous prouvez ne plus pouvoir habiter le logement pendant un certain temps, vous êtes autorisé à le louer durant cette période.

Le versement anticipé : conditions et montants

• Montant minimal : CHF 20'000. Ce minimum ne s'applique pas aux parts de coopérative ni à un avoir détenu auprès d'une institution de libre passage (art. 5 OEPL).
• Fréquence : un versement anticipé tous les cinq ans au maximum.
• Montant maximal : jusqu'à 50 ans, votre prestation de libre passage entière. Après 50 ans, le plus élevé de ces deux montants : la prestation à laquelle vous aviez droit à 50 ans, ou la moitié de votre prestation actuelle (art. 30c LPP).
• Délai : la demande doit être faite au plus tard trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse prévue par votre règlement.
• Consentement : si vous êtes marié ou en partenariat enregistré, l'accord écrit de votre conjoint ou partenaire est obligatoire. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal civil.
• Paiement : la caisse paie au plus tard six mois après votre demande, en général directement au vendeur, à l'entrepreneur ou au prêteur, sur présentation des justificatifs (art. 6 OEPL).

Avant de payer, votre caisse doit vous informer par écrit du capital disponible, de la réduction de vos prestations, des possibilités de couvrir la lacune en cas d'invalidité ou de décès, de l'impôt dû et du droit au remboursement de cet impôt (art. 11 OEPL). Demandez ce document avant de vous engager auprès de la banque. La caisse fait aussi inscrire une restriction du droit d'aliéner au registre foncier, qui garantit le remboursement en cas de vente (art. 30e LPP).

La part de fonds propres hors 2e pilier

Le 2e pilier ne peut pas constituer à lui seul vos fonds propres. Selon les directives des banques reconnues par la FINMA, au moins 10 % de la valeur de nantissement du bien doivent être financés par des fonds propres qui ne proviennent ni d'un versement anticipé ni d'une mise en gage du 2e pilier. Le reste des exigences (part totale de fonds propres, amortissement, capacité financière) dépend de la banque : demandez ses conditions avant de fixer le montant à retirer.

La mise en gage : garantir le prêt sans retirer

Vous pouvez mettre en gage votre droit aux prestations de prévoyance, ou un montant à concurrence de votre prestation de libre passage, en faveur de la banque qui vous prête (art. 30b LPP et art. 331d CO). Les règles de base sont les mêmes que pour le versement anticipé : logement pour vos propres besoins, délai de trois ans avant la retraite, plafond après 50 ans et consentement écrit du conjoint. La mise en gage n'est valable que si l'institution de prévoyance en est avisée par écrit.

Tant que le gage n'est pas réalisé, votre avoir reste dans la caisse, continue d'être rémunéré et vos prestations ne baissent pas. En contrepartie, la dette hypothécaire est plus élevée et vous payez davantage d'intérêts. Le consentement écrit de la banque est nécessaire pour que le montant mis en gage soit versé en espèces, versé comme prestation de prévoyance ou partagé lors d'un divorce (art. 9 OEPL). Si la banque réalise le gage, le montant prélevé est traité comme un versement anticipé : il réduit vos prestations et il est imposé.

Pour comparer les deux options selon votre âge et votre situation, lisez notre article nantissement ou retrait anticipé LPP.

Le remboursement du versement anticipé

Quand le remboursement est obligatoire

Vous ou vos héritiers devez rembourser le montant perçu si le logement est vendu, si des droits équivalant économiquement à une vente sont concédés, ou si aucune prestation de prévoyance n'est exigible à votre décès (art. 30d LPP). En cas de vente, l'obligation se limite au produit réalisé, c'est-à-dire le prix de vente moins les dettes hypothécaires et les charges légales supportées par le vendeur.

Si vous voulez réinvestir dans un nouveau logement à usage propre dans un délai de deux ans, vous pouvez transférer le montant correspondant à une institution de libre passage en attendant. Le transfert du logement à un bénéficiaire au sens du droit de la prévoyance (par exemple votre conjoint) n'est pas considéré comme une vente, mais ce bénéficiaire reprend la même restriction.

Le remboursement volontaire

Vous pouvez aussi rembourser de votre propre initiative pour reconstituer votre prévoyance, jusqu'à la naissance du droit réglementaire aux prestations de vieillesse, la survenance d'un autre cas de prévoyance ou un paiement en espèces. Chaque remboursement doit être d'au moins CHF 10'000, sauf si le solde restant est inférieur (art. 7 OEPL). Une fois le versement anticipé entièrement remboursé, les rachats volontaires redeviennent possibles : voir le guide rachat du 2e pilier.

L'impôt sur le versement anticipé

Le versement anticipé, comme le produit d'un gage réalisé, est imposé comme une prestation en capital de prévoyance (art. 83a LPP) : séparément de vos autres revenus, l'année du versement. Pour l'impôt fédéral direct, le taux correspond au cinquième du barème ordinaire ; l'impôt cantonal et communal dépend de votre canton. La caisse annonce le versement à l'Administration fédérale des contributions.

Si vous remboursez plus tard le versement anticipé, vous pouvez demander par écrit la restitution des impôts payés, sans intérêts, à l'autorité qui les a prélevés. Ce droit s'éteint trois ans après le remboursement (art. 83a LPP et art. 14 OEPL). Les montants remboursés ne sont pas déductibles du revenu. Le détail du calcul figure dans notre guide fiscalité du retrait du 2e pilier.

Les risques à mesurer avant de signer

Une retraite plus modeste

Le versement anticipé réduit vos prestations de vieillesse selon le règlement de votre caisse (art. 30c LPP). Chaque franc retiré ne produit plus d'intérêts et ne sera plus converti en rente. Plus le retrait intervient tôt, plus l'écart à la retraite peut être important. Demandez à votre caisse une simulation de votre rente avec et sans retrait.

Une couverture invalidité et décès réduite

Selon le règlement, le retrait peut aussi réduire vos prestations en cas d'invalidité et celles versées à vos proches en cas de décès. La loi oblige la caisse à proposer elle-même une assurance complémentaire ou à servir d'intermédiaire pour en conclure une. Comparez ce coût avec celui des intérêts supplémentaires d'une mise en gage.

Les autres points de vigilance

• L'impôt sur le versement est dû pour l'année du versement : prévoyez-le dans votre budget, en plus des fonds propres et des frais d'achat.
• Les rachats volontaires sont bloqués tant que le versement anticipé n'est pas remboursé (art. 79b, al. 3, LPP).
• Si votre caisse est en découvert, son règlement peut limiter, réduire ou refuser le versement anticipé et la mise en gage (art. 30f LPP). En cas de problème de liquidités, elle peut aussi différer le paiement.
• Le marché immobilier peut baisser : en cas de vente à perte, vous remboursez au maximum le produit réalisé, mais votre prévoyance reste amputée de la différence.
• En cas de divorce avant la retraite, le versement anticipé est traité comme une prestation de libre passage et partagé entre les conjoints.

Les étapes d'un financement avec le 2e pilier

1. 1Faites l'inventaire de vos avoirs : certificat de votre caisse actuelle et attestations de vos comptes de libre passage.
2. 2Demandez à votre caisse le montant disponible pour le logement et une simulation de l'impact sur vos prestations.
3. 3Discutez avec votre banque du financement : fonds propres hors 2e pilier, retrait, mise en gage ou combinaison.
4. 4Déposez la demande avec le contrat de vente ou d'entreprise, l'extrait du registre foncier si disponible et le consentement écrit de votre conjoint.
5. 5Réservez le montant de l'impôt sur le capital, ou vérifiez qu'un gage ne déclenche aucun impôt tant qu'il n'est pas réalisé.

Les autres cas de retrait anticipé (départ de Suisse, activité indépendante) sont présentés dans notre guide retrait du 2e pilier.